據《勞動報》報道，從今天起，本市將執行普通住房新標準，變動部分**于單套總價。調整后的普通住房應滿足內環線以內的房源低于450萬元/套，內環線與外環線之間的房源低于310萬元/套，外環線以外的房源低于230萬元/套。無疑，這次標準的調整對于市場預期的影響是顯而易見的。
一手房
外環內符合新標準房源缺乏
11月13日下午，上海市房管部門在官方網站上發布《本市自11月20日起調整普通住房標準》的文件，距離上一次調整整整過去了兩年半。在此前一個月的時間里，雖然央行的房貸政策，以及上海的公積金貸款政策都向“寬松”的角度進行了調整，但政策的效果似乎仍然未達到從“量變向質變”的轉換。
一樓盤3天成交62套
普通住房標準的調整，似乎在一手房領域起到了立竿見影的作用。記者了解到，處于中外環之間的高橋新城，11月14日到11月16日3天內共成交62套，而此前10月和9月該樓盤分別僅僅成交2套和1套。該樓盤的一位銷售人員告訴記者：“我們項目產品總價基本在250-300萬之間，若按原先標準，幾乎所有房源均屬于非普通住宅。而新標準則使得75%的房源屬于普通住宅范疇。以一套總價為260萬的房源計算，標準調整前契稅為3%，即7.8萬，而目前買家僅需花費3.9萬元，所以最近買氣很足。”
外環外普通住房樓盤多
不過，業內人士分析表示，對于一手房而言標準調整實際影響的樓盤并不多。從2014年1月-10月成交的新建商品住宅來看，即使標準調整，內環內成交量20套以上普通住房的樓盤僅有4個，內環內和內外環間符合普通住房標準的新建商品住宅依舊不是很多。從內環內的情況來看，雖然普通住房的范圍擴大，而成交相對可觀的新湖明珠城、五月花生活廣場、世紀之門榮聯佳苑等都是些比較老的項目，并且大多集中在普陀、虹口、閘北等區。從內外環間的情況來看，符合新普通住房標準的新建商品住宅成交面積前十名中有5個樓盤出自該寶山大場板塊，還有兩個樓盤出自寶山的張廟和淞南高境板塊，分別是中環國際公寓和恒盛豪庭。
德佑地產市場研究總監陸騎麟認為。從內環內和內外環間的情況來看，符合普通住宅標準的樓盤成交相對較為集中在幾個環區內相對洼地的區域，而且不少樓盤都是老盤。如果缺乏符合新標準的房源供應，政策對于一手市場的影響將會受到很大的限制。
而調整后的外環外普通住房樓盤比較多。從外環外的情況來看，符合新普通住房標準的新建商品住宅比較多且所屬區域比較分散。其中，成交量較大的樓盤有原南匯區域臨港新城板塊的宜浩綠園，寶山月浦板塊的寶華北岸郡庭和松江泗涇的山水四季城。
二手房
買家入市意愿上升房東跳價
“普通住宅”新標準發布后，再度激發客戶購房的積極性。據了解，上周雙休日兩天，滬上不少房產中介門店帶看量明顯回升，增幅在5%-10%，但不及國慶節期間的量。客戶入市意愿顯增，也導致當前房東態度強硬，個別出現跳價、加價的情況，議價空間進一步收縮，其中普通住宅難有還價余地。
部分房東心理出現變化
對于一些改善型板塊，新政的刺激較為顯著，據德佑地產春申店介紹，門店周圍有不少總價300萬元左右的學區房房源，對口閔行實驗小學，受到本次新政影響較大。門店在上周末一舉成交了三套二手房源，其中來自春申景城和萬科假日風景的兩套房源總價都在300萬元左右，雖然客戶與房東接洽時間較短，但上周普通住宅標準放寬后，促使買賣雙方迅速達成了交易。此外，德佑上周末在普陀萬里、曹楊等符合普通住宅新標準房源較多的板塊都有可觀的成交。
然而，普通住宅標準的放寬，在刺激成交的同時，也引發了部分房東心理的變化。中原地產天通庵分行的工作人員告訴記者：“購買內環內普通住宅的客戶，估算下來可節省二三十萬的交易稅費，由于買家購房成本在降低，促使房東心理發生變化，部分上調掛牌價。如區域內掛牌的一套安業公寓，房東上月報價500萬，政策發布后當天他就提出加價10萬元。短期來看，這種現象還會蔓延。”
外環外一二手價格倒掛
當不少中介門店帶看量提升的同時，也有例外的。根據上海普通住宅新的執行標準，外環外區域普宅面積不變，總價上限由160萬提高至230萬，提升了剛需群體的消費力，有效刺激需求。然而在松江、青浦、嘉定等郊環區域，9月以來房企加大營銷力度，一些新盤持續打折促銷，導致區域內新房和二手房價格倒掛，不少二手客戶看房后都毅然選擇新房，導致門店二手成交量未有明顯起色。
上海中原地產研究員孫黎表示：“外環外區域出現一二手價格倒掛現象目前較為普遍，一方面是房企今年以價換量的結果，即使當前銷售出現回暖，但房企仍堅持去庫存為**化，提價意愿不強，導致房價上漲動力不足。另一方面，二手業主則不存在去化壓力，在政策利好影響下，心態發生轉變，在價格的把控上變得主動和強勢，難有讓步的余地。如此，對于想出手但資金有限的剛需而言，更愿意去選擇性價比高的新房，客戶頻頻流失，導致二手房交易量明顯低于新房。”
“調整后的普通住宅執行標準，使更多的購房者能夠享受到稅費減免及貸款優惠政策，前期受普宅標準牽制的購房需求集中釋放，短期內將推動交易量快速上升。值得注意的是，由于政策面的利好不斷提升房東看漲預期，使得價格的主動權逐漸傾向于賣方，屆時雙方進入價格博弈期，不利于交易量的持續增長。”孫黎說。（徐巍）
